כאשר הליקוי שבגללו הוצא הצו נמצא ברכוש המשותף, בעלי הדירות נדרשים בדרך כלל להשתתף בהוצאה. ברירת המחדל בחוק המקרקעין היא חלוקה לפי היחס בין שטח רצפת כל דירה לבין שטח כלל הדירות, אלא אם תקנון הבית קובע שיעור אחר. אם הליקוי נמצא ברכוש פרטי, צריך לבדוק בנפרד על מי חלה האחריות.
איך יודעים אם הליקוי הוא ברכוש המשותף?
חזיתות, קירות חיצוניים, גג, חדר מדרגות, יסודות ורכיבי שלד הם בדרך כלל חלק מהרכוש המשותף, אבל לא נכון להחליט לפי מיקום בלבד. יש לעיין בצו הבית המשותף, בתשריט ובתקנון ולבדוק אם חלק מסוים הוצמד לדירה. חוות דעת המהנדס צריכה לזהות במדויק את הרכיב הפגום ואת היקף העבודה.
מרפסת היא דוגמה טובה למקרה שאינו תמיד חד-משמעי. השימוש במרפסת יכול להיות פרטי, בעוד שחלקים קונסטרוקטיביים או מעטפת חיצונית עשויים להיות משותפים. לכן העובדה שהבטון המתפורר נמצא מתחת למרפסת מסוימת אינה מספיקה לבדה כדי לקבוע שבעל אותה דירה צריך לשלם על כל התיקון.
איך מחשבים את חלקו של כל בעל דירה?
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כברירת מחדל השתתפות לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כלל הדירות בבית. תקנון מוסכם יכול לקבוע שיטת חלוקה אחרת. לפני גבייה כדאי להוציא נסח, תקנון ותשריט עדכניים ולתעד בכתב את החישוב שנבחר.
ועד הבית מרכז את הטיפול ואת הגבייה בשם בעלי הדירות, אך הכסף אינו אמור לצאת מכיסם הפרטי של חברי הוועד. הדרך הנכונה היא להציג לדיירים את הצו, חוות הדעת, כתב הכמויות, ההצעות ולוח התשלומים, ואז לתעד את ההחלטות בפרוטוקול מסודר.
מה עושים כשאחד הדיירים מסרב לשלם?
סירוב של בעל דירה אינו מבטל את הצו ואינו עוצר את לוח הזמנים של הרשות. מומלץ למסור דרישה כתובה עם המסמכים והחישוב, להמשיך בפעולות הבטיחות הדחופות ולתעד כל החלטה. סכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים יכולים להתברר בפני המפקח על רישום המקרקעין, שלו סמכות שיפוטית בתחום.
- שולחים לכל הדיירים עותק של הצו וחוות הדעת
- מציגים כתב כמויות והצעות שניתנות להשוואה
- מסבירים בכתב את שיטת חלוקת התשלום
- מתעדים אסיפה, החלטות ומועדי תשלום
- מקבלים ייעוץ משפטי לפני פתיחת הליך גבייה
למה לא כדאי לחכות עד שהוויכוח יסתיים?
המחלוקת הכספית והחובה להסיר סכנה הן שני מסלולים שונים. אפשר להמשיך לברר מי משלם ובאיזה שיעור, אבל במקביל צריך לבצע אמצעי בטיחות מיידיים ולעמוד בדרישות הצו. דחיית כל הטיפול עד להשגת הסכמה מלאה עלולה להגדיל את הנזק ולחשוף את הבעלים להמשך אכיפה.
פורסם: